中古物件取引時の建物状況調査（インスペクション）について

2016年5月に宅地建物取引業法の一部を改正する法律（改正宅建業法）が成立しました。注目されるのは、2018年4月に一部遅れて施行される、仲介業者の「建物状況調査（インスペクション）」のあっせんについてです。

インスペクションは、既に多くの場面で行われるようになっています。新築住宅を購入した人が引渡し前の内覧で建物の仕上がりを調査してもらう場合や、中古住宅の売買で売る人や買いたい人が建物の状況を調査してもらう場合、リフォームをする人が実施前や後に建物の状況を調査してもらう場合などです。

ほかにも、新築や中古売買、リフォームで万一の瑕疵にそなえて、補修費用を保険で賄えるように瑕疵保険に加入する際にも、住宅の検査が行われる。また、耐震性に特化した耐震診断も広い意味でインスペクションに含まれています。

一方、改正宅建業法で規定する「建物状況調査（インスペクション）」とは、「住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等によって調査するもの」で、次の条件を満たすものをいう。

・中古住宅の売買の際に行われるもの

・建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分を調査対象とするもの

・国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）が、既存住宅状況調査方法基準に基づいて調査を実施するもの

中古住宅の売買で売る人や買いたい人が自ら実施したり、瑕疵保険の加入のために検査機関に依頼したりする場合で、この条件に当てはまれば、改正宅建業法でいう建物状況調査に該当することになる。

①依頼者（売主）との中古物件の媒介契約の締結時に、インスペクション事業者のあっせんに関する事項を記載した書面の売主への交付

②買主に対して、インスペクションの実施の有無、実施した場合はその結果を重要事項として説明

③売買契約の成立時には建物の状況について売主・買主双方の確認書面を交付すること

今まではインスペクションの存在を知らない方々も多かったと思いますので、今回の法改正により、インスペクションの利用が促進され、中古住宅取引の活性化につながることが期待されます。

最近の民泊適格物件のトレンドとしても、空き家対策にもなり、マンション管理規約の制約もない戸建住宅への注目が集まっています。インスペクション体制の整備は、戸建て住宅を利用した合法民泊の推進にもプラスになる事でしょう。